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房企重回三四线拿地
2018-1-6 13:43:19  来源:第一财经日报  阅读次数:1121

 2017年12月30日,深圳市土地房产交易中心悄悄挂上4宗居住用地的信息。对于一年两三宗,甚至只有一宗居住用地挂出的深圳而言,简直是久旱逢甘霖。

  过去一年,土地市场的热闹与深圳无关,房企的资金砸开了更多三四线城市的大门。某机构数据显示,2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%。

  2017年初,中海地产主席兼行政总裁颜建国在业绩发布会上宣布,2017年中海将耗资1000亿元拿地。

  某机构数据显示,中海2017年全年拿地金额为1152亿元,拿地面积为1409万平方米。从拿地金额来看,中海是排名第五位。在中海前面的是碧桂园、万科、保利和恒大。2017年全年,碧桂园的拿地金额约为2645亿元,万科约为1844亿元,保利约为1461亿元,恒大约为1319亿元。

  这五家房企拿地金额均超千亿元门槛,合计8421亿元,占统计样本50家代表房企的33.2%。它们均是2017年房企销售金额的前**,碧桂园、万科、恒大更是TOP 3。

  在中海之后,是融创、福晟、旭辉、龙湖和阳光城。这些房企中,多数勇猛精进,用较高的杠杆进行拓张。尽管房企融资渠道收窄,资金成本越来越高也在所不惜。

  土地储备的货值不会在当期销售结算中体现,但将会成为公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑。逆市拿地,土地成本更低,往往是房企弯道超车的决胜之道。

  福晟2017年全年销售业绩在400亿元左右,但拿地金额却近800亿元。更多的房企拿地是出于补仓心态。某机构的监测数据显示,2017年,50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。

  50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%;在一、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%,占比则分别降低0.7个、11.3个百分点。

  无论是房企销售还是拿地,三四线城市均成为2017年的明星。在一二线城市受调控影响,土地和房市双双冷清时,三四线城市崛起,更助碧桂园等在三四线广布局的房企抓住一波效能机遇。

  这个场景似曾相识,2010年前后,三四线城市曾是开发商的大爱。彼时房地产市场大热,一二线城市受到严格的调控,开发商认为三四线城市会是新的市场,纷纷投身而进。三四线城市项目较低的毛利率使房企们后悔。国泰君安证券分析师刘斐凡告诉第一财经,从多家规模房企的数据披露来看,一二线项目毛利率明显高于三四线。

  如今,谁还记得那波房企争相回归一线的大撤退?时移势易。

  土地市场的另一个热点来自并购。过去一年,规模房企关注重点城市的收并购机会,以较低成本获取优质土地资源,为规模扩张奠定基础。

  无论是由万达融创富力共同完成的、交易金额达637.5亿元的世纪交易,还是万科先以551亿元拿下广信“资产包”,再参与普洛斯的私有化方案,都值得浓墨重彩。

  此外,阳光城仅2017年上半年,就通过收购获得52宗地块,总计金额211.56亿元,下半年,又以64.5亿元获得北京项目。

  经粗略统计发现,融创、阳光城及泰禾收并购金额占拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和68.9%,而招商蛇口、旭辉、融信等房企所占比重也超30%。

  正如前文所述,住房租赁用地的出让和建设已在一线城市展开探索。2017年10月,广州首宗全自持的用于住房租赁用地成功出让,项目建成后必须整体确权并自持,不得分割销售;11月,深圳龙华A811-0323宗地出让,作为深圳首宗租赁用地,最后被国企深圳市人才安居集团俘获。

  在“租售并举”的推进下,开发商也在进行竞买自持用地的尝试。深圳龙华宗地出让现场,星河控股副董事长、总裁姚惠琼告诉第一财经,星河正在进行长租公寓的尝试,“深圳的土地太稀缺,如果不做这个,可能你都没有前途,很多开发商就要离开深圳了。”

  习惯了高周转、开发销售的房企正在面临一场“持有运营”的转型。例如万科,在2017年的4月、6月、10月,在广州、佛山、东莞等城市拿下多宗自持地块。

  行业越成熟,便越百花齐放,业务多元化,增储路径丰富。城市更新、产业新城、物流地产、文旅地产等也成为规模房企增加土地储备的重要渠道。

 
本文来源:第一财经日报
 
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